Tratamento técnico dos dados

Conforme explica a NBR 14.653-2, no tratamento dos dados podem ser utilizados, alternativamente e em função da qualidade e da quantidade de dados e informações disponíveis: a) tratamento por fatores e; b) tratamento científico.

Nesse sentido, de acordo com a citada Norma, tem-se:

Tratamento por fatores: homogeneização por fatores e critérios, fundamentados por estudos e posterior análise estatística dos resultados homogeneizados.

Esse tipo de tratamento é geralmente utilizado em amostras compostas por dados de mercado com características mais próximas possível daquelas características presentes no imóvel avaliando.

Os fatores devem ser calculados por metodologia científica e justificados do ponto de vista teórico e prático (com a inclusão de validação, quando pertinente). Devem caracterizar claramente sua validade temporal e abrangência regional e ser revisados no prazo máximo de quatro anos ou em prazo inferior, sempre que for necessário.

Tratamento científico: tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia científica que leve a indução de modelo validado para o comportamento do mercado.

O tratamento científico é mais utilizado (e indicado) quando se deseja analisar o comportamento de uma variável (dependente) em relação a outras variáveis (independentes) que são responsáveis pela variação dos preços dos imóveis é a análise de regressão.

Assim, com base na amostra coletada pelo profissional da engenharia de avaliações, estima-se os parâmetros populacionais com base na inferência estatística. Isto é, analisa-se, por meio da inferência, a influência que cada variável independente exerce sobre a variável dependente (preço ou preço unitário).

Ademais, define-se o modelo de regressão, por meio do qual se torna possível a estimação do valor de mercado do imóvel.

Por fim, importantíssimo destacar que ao utilizar tal tipo de tratamento dos dados, o profissional da engenharia de avaliações deve, necessariamente, observar o atendimento dos pressupostos básicos, principalmente aqueles referentes à: a) especificação; b) normalidade; c) homocedasticidade; d) não-multicolinearidade; e) não-autocorrelação; f) independência e inexistência de pontos atípicos. Deve verificar, igualmente, a eventual presença de micronumerosidae e de colinearidade/multicolinearidae.

Caso o leitor tenha interesse em aprofundar os conhecimentos referentes ao tratamento científico – rotineiramente utilizado quando da utilização do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado –, recomenda-se a leitura do livro Manual de Avaliação de Imóveis Urbanos - Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, disponível em xxxxxxxxxxx.