Imposto sobre a transmissão "inter vivos" (ITBI)

O que é o ITBI

O imposto sobre a transmissão “inter vivos” (ITBI), de competência dos municípios (art. 156, II, CRFB), é aquele que incide sobre a propriedade e tem como fato gerador, dentre outros, a transmissão, por ato oneroso, da propriedade (ou do domínio útil) de bens imóveis.

Possui certa similaridade com o imposto sobre a transmissão causa mortis e doação (ITCMD), tendo em vista que ambos possuem o mesmo fato gerador, qual seja: a transmissão da propriedade.

Ocorre que, enquanto no ITCMD a cobrança incide sobre a transmissão de bens decorrentes de herança e doação, no ITBI a transmissão de propriedade ocorre entre pessoas vivas (por compra e venda, arrematação ou adjudicação, por ex.).

Importante informar, também, que a quitação do ITBI é condição indispensável para que o novo proprietário do imóvel consiga registrar no cartório competente a transferência da propriedade do bem.

Qual a base de cálculo do ITBI

O cálculo realizado pela municipalidade para definir o valor do ITBI tem como base o valor venal do imóvel, apurado mediante avaliação fiscal do município. Sobre tal valor, aplica-se a alíquota respectiva (de acordo com cada município) para a definição da quantia a ser paga.

Cumpre destacar o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre a base de cálculo do ITBI, no sentido de que “presume-se que o valor de mercado daquele específico imóvel corresponde ao valor da transação informado na declaração do contribuinte, com base no princípio da boa-fé, sendo que, reitera-se, essa presunção pode vir a ser afastada pelo fisco em regular processo administrativo, desde que observado o procedimento disposto no art. 148 do CTN.”

Desta feita, o STJ - no julgamento do Recurso Especial nº 1.937.821-SP - fixou os seguintes entendimentos:

a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);

c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

É necessário que o contribuinte fique atento a essa questão, pois quando o município atribui ao seu imóvel um valor superior àquele de mercado, indiretamente também está majorando o valor a ser pago a título de ITBI (e demais cobranças que eventualmente tomam como base o valor da avaliação para fins de ITBI - escritura, registro, imposto de renda etc.). Nesses casos, o contribuinte pode pedir à municipalidade a revisão da avaliação para fins de cobrança do ITBI.

Quem deve pagar o ITBI

Em regra, o pagamento do ITBI fica sob a responsabilidade do comprador do imóvel.

Trazendo, exemplificativamente, o que diz a legislação no município de Recife, o contribuinte (responsável pelo pagamento) do referido imposto pode ser: a) o adquirente do imóvel transmitido; b) o cedente, no caso de cessão de direitos e; c) cada um dos permutantes, no caso de permuta (art. 49 da Lei nº 15.563/1991 do Município de Recife).