Método Involutivo

Quando não for possível a utilização do método comparativo direto de dados de marcado, o profissional da engenharia de avaliações pode utilizar o método involutivo.

Trata-se de método por meio do qual o valor de um bem é identificado com base no seu aproveitamento eficiente, baseado em estudos de viabilidade técnico-econômica, mediante a construção de um hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual o bem está inserido – considerando-se cenários viáveis para a execução e comercialização do produto.

Ilustrativamente, suponha-se que se deseja estimar o valor de compra e venda de uma gleba urbanizável. Imagine-se, igualmente, que não há na região em questão outras glebas urbanizáveis (anunciadas ou transacionadas) para que, assim, seja possível a utilização do método comparativo direto de dados de mercado.

Para tanto, o profissional da engenharia de avaliações deve estudar as legislações vigentes (plano diretor, lei de uso e ocupação do solo etc.) para a região onde se localiza a gleba avalianda para, com base nos regramentos legais, definir o melhor aproveitamento que pode ser dado ao imóvel.

Para o exemplo acima, suponha-se que o profissional da engenharia de avaliações entendeu que o aproveitamento eficiente que pode ser dado à gleba é a realização do seu respectivo parcelamento, por meio da criação de um loteamento hipotético.

Assim, para a estimação do valor de compra e venda da gleba pelo método involutivo, devem ser estimados todos os custos envolvidos com a execução do loteamento hipotético e, igualmente, a receita a ser obtida com a venda dos lotes decorrentes do loteamento.

Isto posto, conforme a NBR 14.653-2, a avaliação do imóvel pode ser realizada com a utilização dos seguintes modelos (em ordem de preferência):

• por fluxos de caixa específicos;

• com a aplicação de modelos simplificados dinâmicos;

• com a aplicação de modelos estáticos.