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Método da Quantificação do Custo

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Método utilizado para identificar o custo de reedição das edificações/benfeitorias de um imóvel. Para tanto, o profissional da engenharia de avaliações pode utilizar o custo unitário básico de construção (SINDUSCON ou SINAPI, por ex.) ou orçamento – com citação das fontes consultadas.

Conforme NBR 14.653-2, a utilização desse método requer que o profissional, ao realizar a vistoria do imóvel avaliando, identifique algumas características, quais sejam:

  • padrão construtivo do imóvel (alto, normal ou baixo);

  • tipologia do imóvel (casa residencial, galpão, prédio comercial por ex.);

  • estado de conservação do imóvel (novo, regular, entre reparos importantes e sem valor por ex.) e;

  • idade aparente do imóvel (1 ano, 5 anos, 40 anos, por ex.).

Ademais, a mesma Norma indica que quando o imóvel avaliando possuir área com padrão diferente àquela área construída padrão, o profissional também deverá calcular a área equivalente de construção. Para tanto, deve lançar mão da seguinte fórmula:

S = Ap + ∑(Aqi * Pi)

Onde:

  • S = área equivalente de construção;

  • Ap = área construída padrão;

  • Aqi = área construída de padrão diferente;

  • Pi = percentual correspondente à razão entre o custo estimado da área de padrão diferente e a área padrão (conforme limites estabelecidos na ABNT NBR 12.721).

Por fim, para a estimativa do custo de construção, pode-se aplicar o seguinte modelo:

C = [CUB + (OE + OI + (OFe - OFd )) / S] * (1+A) * (1+F) * (1+L)

Onde:

  • C = custo unitário de construção por metro quadrado de área equivalente de construção;

  • CUB = custo unitário básico;

  • OE = orçamento de elevadores;

  • OI = orçamento de instalações especiais (geradores, sistemas de proteção contra incêndio, central de gás, interfones, urbanização, projetos etc.);

  • OFe = orçamento de fundações especiais;

  • OFd = orçamento de fundações diretas;

  • S = área equivalente de construção;

  • A = taxa de administração da obra;

  • F = percentual relativo aos custos financeiros durante o período da construção;

  • L = percentual relativo aos custos financeiros durante o período da construção.

Importante destacar que o Programa de Avaliação de Custos (PAC), desenvolvido pela CAVOK Engenharia, automatiza todos os procedimentos inerentes aos cálculos realizados por meio do método da quantificação de custos.