Dação em pagamento

Entende-se por dação em pagamento a situação em que o credor aceita receber, como pagamento, uma prestação diversa daquela originalmente devida (art. 356 da Lei nº10.406/2002 – Código Civil). Em síntese: ocorre a dação em pagamento quando há uma substituição da forma inicialmente pactuada para a quitação do débito.

A título exemplificativo, imagine que o credor realize a venda - em dinheiro - de um imóvel (casa de praia) de sua propriedade por uma quantia de R$300.000,00 ao devedor. Ocorre que o adquirente do imóvel (devedor) não quita suas obrigações alegando não dispor da totalidade da quantia inicialmente pactuada. Todavia, o devedor oferece um imóvel de sua propriedade localizado na capital do estado pela quantia de R$300.000,00.

Em caso de aceitação por parte do credor, consuma-se o instituto da dação em pagamento. Percebe-se, pois, que a prestação inicialmente devida pelo devedor ao credor era a quantia (em dinheiro) de R$300.000,00. Todavia, para quitar o negócio jurídico, o credor aceitou receber um imóvel (abrindo mão da quantia em dinheiro).

Sendo assim, determinado o preço da coisa dada em pagamento, as relações entre as partes (credor e devedor) regular-se-ão pelas normas do contrato de compra e venda (art. 357 da Lei nº10.406/2002 – Código Civil).

Outro exemplo em que rotineiramente ocorre a dação em pagamento é nos casos em que o contribuinte possui débitos tributários junto a União, Estado ou Município. Nessas situações, o crédito tributário inscrito em dívida ativa poderá ser extinto mediante a dação em pagamento de bens imóveis na forma da lei.

Desta feita, somente com a informação correta do(s) valor(es) do(s) imóvel(is) dado(s) em dação em pagamento é que se pode realizar a quitação do débito da forma mais justa possível – evitando, assim, que alguém se beneficie em detrimento do outro.

Assim, como forma de trazer segurança e transparência aos envolvidos, a etapa da estipulação do valor de mercado deve ser precedida pela elaboração de Laudo de Avaliação do(s) imóvel(is) de interesse.

É necessário que as partes fiquem atentas a essa questão, pois quando se atribui ao(s) imóvel(is) valor divergente daquele de mercado, uma das partes estará se beneficiando em detrimento da outra. Ademais, pode-se também estar majorando impostos e taxas que eventualmente incidam sobre o valor da dação em pagamento (ITBI, escrituras, registros, imposto de renda etc.).

Ressalte-se que o Laudo de Avaliação deve ser elaborado por engenheiro civil ou arquiteto cadastrado (e regular) no respectivo Conselho de Classe e com conhecimento técnico especializado em avaliação de bens. Ademais, o Laudo de Avaliação, acompanhado da respectiva ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), deve ser elaborado à luz das normas técnicas vigentes.

Os Laudos de Avaliação elaborados pela CAVOK Engenharia, por seguirem critérios estritamente técnicos definidos pelas Normas Técnicas vigentes, são documentos confiáveis para auxiliar as partes na definição do justo valor de mercado para subsidiar eventual dação em pagamento.