Ação Revisional de Aluguel

A locação de um imóvel é um contrato estipulado pelas partes (locador/locatário) que, durante um período de tempo, regulamentará a cessão de uso do imóvel locado mediante remuneração previamente acordada. As partes, previamente e em comum acordo, estipulam o justo valor de mercado a ser pago pelo imóvel. Como se percebe, trata-se de valor inquestionável, tendo em vista o consentimento de locador e locatário.

Ocorre que, no transcorrer da vigência contratual, por condições alheias à vontade das partes, o contrato pode se tornar excessivamente oneroso ou excessivamente vantajoso para uma das partes.

A título ilustrativo, pode-se imaginar que, após a celebração do contrato de locação: a) construiu-se um grande Shopping Center vizinho ao imóvel locado e, com isso, houve grande valorização do imóvel; b) construiu-se um presídio vizinho ao imóvel locado e, com isso, houve uma grande desvalorização do imóvel.

Na situação hipotética “a”, o contrato está sendo excessivamente vantajoso para o locatário (vez que está pagando, a título de locação, valor inferior ao novo valor de mercado). Por seu turno, na situação hipotética “b”, o contrato está sendo excessivamente oneroso para o locatário (vez que está pagando, a título de locação, valor superior ao novo valor de mercado).

Ressalte-se que são inúmeras as situações que podem ensejar a alteração do valor de mercado de determinado imóvel.

Assim, cumpridos os requisitos legais, sempre que passar a existir um desequilíbrio (para mais ou para menos) entre o valor pactuado pelas partes do contrato de locação e o valor locativo de mercado do imóvel, pode-se, locador e locatário, lançar mão da Ação Revisional de Locação (artigo 19 da Lei nº 8.245/1991).

Tal qual ocorre na Ação Renovatória de Locação, na Ação Revisional de Locação também se pode, amigavelmente e com base em um Laudo de Avaliação elaborado de acordo com as normas técnicas, chegar a um consenso de forma a evitar a solução - muitas vezes desgastante – dada pelo poder judiciário.

Ponto central desta celeuma envolve o novo valor de locação, tendo em vista que na Ação Revisional de Locação o proponente (locador ou locatário) pedirá revisão judicial do aluguel a fim de ajustá-lo ao preço de mercado (artigo 19 da Lei nº 8.245/1991).

A etapa da estipulação do valor de locação que constará da futura Ação Revisional de Locação (ou da solução amigável encontrada pelas partes) deve ser fundamentada em um Laudo de Avaliação do imóvel de interesse, elaborado de forma imparcial, técnica e transparente.

O Laudo de Avaliação deve ser elaborado por engenheiro civil ou arquiteto cadastrado (e regular) no respectivo Conselho de Classe e com conhecimento técnico especializado em avaliação de bens. Ademais, o Laudo de Avaliação, acompanhado da respectiva ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), deve ser elaborado à luz das normas técnicas vigentes.

Os Laudos de Avaliação elaborados pela CAVOK Engenharia, por seguirem critérios estritamente técnicos definidos pelas Normas Técnicas vigentes, são documentos confiáveis para auxiliar as partes na definição do justo valor de mercado de locação do bem.