Ação Renovatória de Locação

Imagine que duas pessoas (locador e locatário) tenham celebrado um contrato de locação de imóvel comercial e, depois de transcorrido o prazo contratual da locação, o locador deseja reaver seu imóvel (sem que seja intenção do locatário a desocupação do imóvel).

Sendo assim, indaga-se: o locador tem o direito de receber seu imóvel ou, por outro lado, o locatário pode permanecer explorando comercialmente o imóvel independentemente de concordância do locador? Grosso modo, é para o deslinde desse tipo de situação que existe a chamada Ação Renovatória de Locação.

A resposta é dada pelo artigo 51 da Lei nº 8.245/1991, que informa que nas locações de imóveis destinados ao comércio e, desde que cumpridos os requisitos legais, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo.

Portanto, a Ação Renovatória de Locação é uma ação judicial por meio da qual o locatário provoca o poder judiciário com o objetivo de realizar uma “renovação forçada”, a um justo valor de locação, do contrato de locação então vigente.

Importante ressaltar que a falta de consenso das partes (locador/locatário) no que tange ao justo valor de locação do imóvel comercial é uma das causas que motivam a propositura de uma Ação Renovatória de Locação.

Muitas vezes, amigavelmente e com base em um Laudo de Avaliação elaborado de acordo com as normas técnicas, pode-se chegar a um consenso de forma a evitar a solução - muitas vezes desgastante – dada pelo poder judiciário.

Ponto central desta celeuma envolve o valor de locação a ser pago pelo locatário ao locador a partir da “renovação forçada”, tendo em vista que na Ação Renovatória de Locação o locatário deve informar, de forma clara e precisa, as condições oferecidas para a renovação da locação – o que inclui, dentre outros pontos, o valor do novo aluguel (artigo 71, IV, da Lei nº 8.245/1991).

A etapa da estipulação do valor de locação que constará da futura Ação Renovatória de Locação (ou da solução amigável encontrada pelas partes) deve ser fundamentada em um Laudo de Avaliação do imóvel - elaborado de forma imparcial, técnica e transparente.

O Laudo de Avaliação deve ser elaborado por engenheiro civil ou arquiteto cadastrado (e regular) no respectivo Conselho de Classe e com conhecimento técnico especializado em avaliação de bens. Ademais, o Laudo de Avaliação, acompanhado da respectiva ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), deve ser elaborado à luz das normas técnicas vigentes.

Os Laudos de Avaliação elaborados pela CAVOK Engenharia, por seguirem critérios estritamente técnicos definidos pelas Normas Técnicas vigentes, são documentos confiáveis para auxiliar as partes na definição do justo valor de mercado de locação do bem.